新耐震基準と旧耐震基準について

耐震基準は、建物が地震の震動に耐え得る能力を定めるもので、関東大震災の次の年の1924年に、世界に先駆けて、日本で施行されました。

建築基準法では、昭和43年の十勝沖地震の被害を踏まえ、鉄筋コンクリート造の建物の柱の帯筋の基準を強化した昭和46年と、昭和53年の宮城県沖地震の被害を踏まえ、許容応力度計算、保有水平耐力計算という概念が導入された昭和56年の過去２回、耐震性についての基準に関し大規模な改正が行われています。

昭和56年の改正による建物の耐震性に関する基準が、いわゆる新耐震基準と呼ばれるもので、この改正以前の基準は、旧耐震基準と呼ばれています。

旧耐震基準の建物は中地震に耐えるように設計されていましたが、大地震に対するチェックはなされていません。

旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準として設定されています。

技術的には、建物自重の20％の地震力を加えた場合に、構造部材に生じる応力が構造材料の許容応用力以下であるかどうかで判断されます。

新耐震基準以降の建物は、中地震に対して損傷しないことに加えて、震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないことや、平面と立面的にバランスよくすること等が要求されています。

旧耐震物件とは

旧耐震法物件とは、1981年に改正された新耐震基準での建築確認を受けていない物件のことです。

日本が地震の多い国なのは有名な話ですから、中古不動産取引では、新耐震基準による物件かどうかは往々にして重要視されているようです。

不動産投資の世界でよく言われる目安としては、旧耐震基準は震度5の地震でも倒壊しないこと、新耐震基準は旧耐震の基準に加え、震度6強～7の大規模な地震の際にも、建物の被害は受けるものの倒壊や崩壊はしない、つまり、人命に関わる損傷は生じないこととしています。

旧耐震基準で建築された物件は、市場価値の低さなどから買い手がつかずに放置されるケースが多く、空き家問題の原因のひとつともされています。

また、1981年以前の土地建物を売却する方の多くは、親から不動産を相続した方です。一戸建てなら建て替えができるため、古家付き土地、もしくは更地にして売りに出すことができますが、区分所有のマンション、入居者が残っている古アパートとなると簡単にはいきません。

旧耐震基準や既存不適格のマンションは住宅ローンも利用しづらく、買い手が限られてきます。

旧耐震基準物件の解体費用について

空き家や家を壊す場合、ケースによっては解体補助金が出るかもしれません。

積極的に空き家の解体を進めるため、全国で自治体によっては、旧耐震基準で建てられた建築物が対象となる解体工事費用の助成をおこなっている自治体も多数あります。

しかし、各自治体によって制度が変わるため、使える場合と使えない場合あります。

また、解体にかかる補助金は無条件に交付されるものではなく、旧耐震基準に建てられたものであること、建物が倒壊してしまう可能性があるほど老朽化していること、申請者が税金を滞納していないこと、前年度の所得が1000万円を超えないこと、申請者が土地を再利用する目的での解体でないなどを前提条件として、細かな審査を経て補助されることとなります。補助される金額は、各自治体によってまちまちですので、内容を確認した上、空き家の現状の相談と合わせて、自治体の窓口に申し出てみましょう。

ちなみに解体工事に着手してしまっている場合は、確実に補助金は貰えません。

解体工事を行う前に補助金の申請を行ってください。

補助金が出るから空き家の解体費用が安くなるわけですが、実際に支払われるのは、解体工事が終わって領収書や証明などをいただいてからになります。

旧耐震の物件の相続がらみの解体工事もお任せ！

全国で起きている空き家問題ですが、実は６～７割が相続によって空き家になっています。

現在、一定の要件を満たした空き家等を売却した場合には、居住用財産の譲渡所得の３,０００万円特別控除を受けることができます。

それにより、相続によって空き家となった不動産を相続人が売却する場合にも特別控除が適用されるようになります。

なお、建物だけでなく、その敷地の譲渡についても適用があり、建物と一緒に売却する場合のほか、建物を除去した後に土地だけを売却する場合についても適用があります。

空き家のままだとなかなか売れないので、家を取り壊して更地にして売るというものです。

老朽化した建物を解体する事により、時代のニーズに合った土地活用が可能になります。

弊社では、お客様の資産価値を高めるため、安全・安心・迅速な解体作業を通して、皆さまに安心していただき、お客様の建築計画をスムーズに進行していただけるように尽力いたします。

そのために、最初の解体作業で地域住民の良い関係を築く事が何より重要であると考えております。

また、解体工事を行う皆様が、安くてもあんしん安全の解体工事ができる環境作りを目的に、解体業者の水準向上を徹底しています。

工事発注から施工までの流れ

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